LMNP et LMP : réduire l'impôt sur ses loyers meublés

Une charge déductible n'est pas une charge gratuite.

C'est le raccourci le plus fréquent en matière de revenus locatifs, et il conduit des bailleurs à ne jamais regarder une ligne qui pèse chaque année sur leur rendement.

Voici ce que dit le texte, et ce qu'il ne dit pas.

Le principe de déductibilité

La règle. Article 31, I, 1°, du Code général des impôts : pour la détermination du revenu net foncier, sont déductibles les charges de la propriété, au nombre desquelles figurent les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues à raison desdites propriétés au profit des collectivités territoriales.

Deux enseignements dans cette formule.

• La taxe foncière est déductible. Elle est perçue au profit des collectivités territoriales et n'incombe pas à l'occupant.
• La TEOM ne l'est pas. Elle incombe normalement à l'occupant et se récupère sur le locataire au titre des charges locatives. Elle est donc expressément exclue par la formule du texte.

À vérifier : votre avis affiche un total. Pour déduire correctement, il faut isoler la ligne TEOM et ne reporter que le reste. C'est une erreur de report très courante.

La condition préalable : être au régime réel

La déduction n'existe que sous un régime, et cela change tout.

Le régime micro-foncier

La règle. Article 32 du Code général des impôts : les contribuables dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 € sont soumis à un régime forfaitaire. Le revenu net est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30 %, représentatif de l'ensemble des charges.

Sous ce régime, aucune charge réelle n'est déductible. Ni la taxe foncière, ni les travaux, ni les primes d'assurance. L'abattement de 30 % est réputé tout couvrir, qu'il couvre effectivement plus ou moins.

Conséquence : un bailleur au micro-foncier dont la taxe foncière est surévaluée supporte l'intégralité de l'écart, sans aucune atténuation fiscale.

Le régime réel

Il s'applique de plein droit au-delà du seuil, et sur option en deçà. Il permet la déduction des charges effectivement supportées, dont la taxe foncière.

L'option pour le régime réel est irrévocable pendant une période de trois ans.

Le calcul que personne ne fait

Voici pourquoi la déductibilité ne règle rien.

Prenons un bailleur au régime réel. Sa taxe foncière est déductible de son revenu foncier. L'économie d'impôt correspondante dépend de sa tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers.

Mais quelle que soit cette tranche, l'économie est toujours une fraction de la charge, jamais sa totalité. La différence reste décaissée.

Autrement dit : une base d'imposition erronée coûte de l'argent réel chaque année, y compris à un bailleur au régime réel. La déductibilité en atténue l'effet, elle ne le neutralise pas.

Et pour un bailleur au micro-foncier, elle ne l'atténue pas du tout.

Les autres charges déductibles, pour situer la taxe foncière

Au régime réel, l'article 31 du CGI admet notamment en déduction, sous leurs conditions propres :

• Les dépenses de réparation et d'entretien.
• Les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation, à l'exclusion des dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.
• Les primes d'assurance.
• Les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des biens.
• Les frais de gestion.
• Les impositions autres que celles incombant à l'occupant, donc la taxe foncière.

Lorsque les charges excèdent les revenus, il en résulte un déficit foncier. La fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, le surplus et la part correspondant aux intérêts restant imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le cas de la location meublée

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. La logique change donc de catégorie.

• Sous le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique et aucune charge réelle n'est déductible, comme au micro-foncier.
• Sous le régime réel, les charges effectivement supportées sont déductibles du résultat, la taxe foncière en fait partie, et un amortissement du bien peut en outre être pratiqué selon les règles applicables.

Le principe reste le même : la déductibilité dépend du régime, et une taxe foncière surévaluée reste une charge subie.

Le seul levier qui agit sur le montant lui-même

Tous les régimes ci-dessus déterminent comment la taxe foncière est traitée fiscalement. Aucun n'agit sur son montant.

Ce montant dépend de trois éléments, dont un seul est vérifiable individuellement.

• Le coefficient national de revalorisation des bases, fixé par la loi (article 1518 bis du CGI). Non contestable.
• Les taux votés par les collectivités. Non contestables individuellement.
• La valeur locative cadastrale de votre bien, issue d'une description de 1970 jamais révisée. Vérifiable.

Surface pondérée, catégorie, dépendances, éléments de confort : c'est là, et seulement là, que se trouve ce qui peut être corrigé.

Ce que fait Orka. Nous récupérons votre fiche 6675 auprès de l'administration, nous analysons chaque paramètre, et nous construisons le dossier de réclamation avec ses pièces. Vous le déposez vous-même sur votre espace impots.gouv.fr et vous restez signataire de votre démarche. Forfait de 78 € par bien, dépendances incluses.

Ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir :

• Sous le régime réel des revenus fonciers, la taxe foncière est déductible (art. 31 du CGI).
• La TEOM ne l'est pas : elle incombe normalement à l'occupant et se récupère sur le locataire.
• Sous le régime micro-foncier, aucune charge réelle n'est déductible, l'abattement de 30 % étant réputé les couvrir (art. 32).
• L'économie d'impôt n'est jamais qu'une fraction de la charge : le reste est décaissé.
• La déductibilité ne modifie pas le montant de la taxe. Seule la valeur locative peut être corrigée.

Déduire une charge trop élevée, c'est en payer une partie avec l'accord de l'administration. La corriger, c'est cesser de la payer.