Travaux et taxe foncière : les exonérations

Tout le monde sait que des travaux peuvent faire monter la taxe foncière.

Presque personne ne sait qu'ils peuvent aussi la faire baisser, ni qu'ils ouvrent parfois une exonération de deux ans.

Les deux mécanismes reposent sur la même obligation déclarative, et c'est elle qui décide de tout.

L'exonération de deux ans : de quoi parle-t-on ?

La règle. Article 1383 du Code général des impôts : les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. L'exonération prend effet au 1er janvier de l'année suivant l'achèvement. Texte sur Légifrance ; doctrine au BOFiP, BOI-IF-TFB-10-60.

Trois catégories d'opérations sont visées.

• La construction nouvelle : un bâtiment édifié là où il n'y en avait pas.
• La reconstruction : une opération qui affecte le gros œuvre au point de créer un immeuble nouveau.
• L'addition de construction : une extension qui augmente le volume ou la surface, une véranda close, une surélévation, un garage accolé.

Une simple rénovation intérieure, elle, n'entre pas dans le champ de l'exonération. Elle peut en revanche modifier la valeur locative, ce qui est un tout autre sujet, traité plus bas.

La déclaration dans les 90 jours, condition décisive

C'est le point où l'exonération se perd le plus souvent.

La règle. Article 1406 du Code général des impôts : les constructions nouvelles ainsi que les changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties doivent être déclarés par le propriétaire au service des impôts dans les 90 jours de leur réalisation définitive. La déclaration se fait au moyen du formulaire H1, n° 6650, pour une maison individuelle.

Passé ce délai, tout ou partie de l'exonération est définitivement perdue. Ce n'est pas une sanction discrétionnaire, c'est la conséquence directe du texte.

À vérifier : la date qui fait courir le délai est celle de l'achèvement, non celle de la réception des travaux au sens du droit de la construction, ni celle de l'emménagement.

L'exonération n'est pas toujours totale : la collectivité décide

Deuxième source de malentendu, très fréquente.

L'exonération de l'article 1383 porte sur la part revenant à la commune et à l'établissement public de coopération intercommunale. Mais les collectivités disposent d'un pouvoir de modulation.

• La commune peut, par délibération prise dans les conditions de l'article 1639 A bis, limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour les locaux d'habitation.
• L'EPCI peut, dans les mêmes conditions, supprimer l'exonération pour sa part.

Résultat : deux constructions neuves identiques, achevées la même année dans deux communes voisines, peuvent être exonérées l'une à 100 %, l'autre à 40 %. Ce n'est pas une erreur, c'est une délibération.

Les travaux qui font évoluer la valeur locative

Au-delà de l'exonération, des travaux modifient la description de votre logement dans les fichiers de l'administration. Trois postes bougent.

La surface

Une extension, une véranda close, un comble aménagé augmentent la surface prise en compte. Une division, une vente de cave, une démolition la diminuent.

La catégorie

La catégorie va de 1 à 8 et traduit une appréciation du standing : matériaux, conception, qualité de construction. Une rénovation lourde peut la faire évoluer à la hausse.

Elle peut aussi rester figée à un niveau devenu inexact, dans un sens comme dans l'autre.

Les éléments de confort

C'est le poste le plus mécanique, et celui que l'on oublie systématiquement dans le sens de la baisse.

La règle. Article 324 T de l'annexe III au Code général des impôts : la surface pondérée totale s'obtient en ajoutant à la surface pondérée nette les surfaces représentatives des éléments d'équipement en état de fonctionnement, selon un barème fixe. Légifrance.

Retenez les cinq mots : en état de fonctionnement.

Une baignoire remplacée par une douche, un chauffage central déposé au profit de convecteurs individuels, un vide-ordures muré par la copropriété : ces équipements ne doivent plus être comptés. Ils le restent pourtant, tant que personne ne le signale.

Notre guide détaille ce mécanisme : les équivalences superficielles.

La symétrie que personne n'applique

Voilà le point qui résume cet article.

L'obligation de déclarer les changements de consistance joue dans les deux sens. L'article 1406 vise les changements, pas seulement les augmentations.

Dans les faits, les travaux qui augmentent la base sont déclarés, parce qu'ils passent souvent par une autorisation d'urbanisme qui rend l'opération visible. Ceux qui la diminuent ne le sont presque jamais, parce que retirer une baignoire ne demande aucune autorisation.

Le résultat est une asymétrie durable : les bases montent, elles ne redescendent pas.

À vérifier : conservez les factures de travaux qui établissent une dépose ou une suppression d'équipement, ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale pour les équipements collectifs. Ce sont les pièces qui fondent une demande de correction.

Les exonérations liées aux travaux d'économie d'énergie

Il existe des exonérations partielles et temporaires liées à certaines dépenses d'équipement en faveur des économies d'énergie, prévues aux articles 1383-0 B et 1383-0 B bis du Code général des impôts.

Point essentiel à connaître : elles sont subordonnées à une délibération de la collectivité. Elles n'ont donc rien d'automatique et varient d'une commune à l'autre.

Avant d'engager une démarche sur ce fondement, il faut vérifier que votre commune a délibéré. Les délibérations en matière de fiscalité locale sont publiques.

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Ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir :

• Construction nouvelle, reconstruction et addition de construction ouvrent une exonération de deux ans (art. 1383).
• Elle suppose une déclaration d'achèvement dans les 90 jours, faute de quoi elle est définitivement perdue en tout ou partie (art. 1406).
• Les communes peuvent la limiter à 40 % et plus, les EPCI la supprimer pour leur part.
• Les travaux modifient aussi la valeur locative de façon permanente, par la surface, la catégorie et les éléments de confort.
• Seuls les équipements en état de fonctionnement doivent être comptés (art. 324 T).
• L'obligation de déclarer vaut pour les changements, y compris ceux qui diminuent la base.

Une extension se déclare et se paie. Une baignoire retirée se déclare aussi, et elle rembourse.