Exonération de taxe foncière 2026 : qui y a droit, comment

Une exonération de taxe foncière n'est pas une faveur.

C'est un droit prévu par un texte, avec des conditions précises.

Le problème n'est presque jamais le droit lui-même. C'est le fait que l'administration ne dispose pas toujours des informations qui permettent de l'appliquer.

L'exonération des plus de 75 ans

C'est le dispositif le plus large.

La règle. Article 1391 du Code général des impôts : sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition, lorsque le montant de leurs revenus de l'année précédente n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI. Les revenus s'entendent du revenu fiscal de référence défini au IV du même article. Doctrine applicable : BOFiP, BOI-IF-TFB-10-55-20.

Trois conditions cumulatives, donc :

• Être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est la date qui compte, pas celle de l'avis.
• Un revenu fiscal de référence de l'année précédente inférieur à la limite de l'article 1417-I.
• Le bien doit être l'habitation principale du redevable.

À vérifier : l'exonération porte sur l'habitation principale. Une résidence secondaire n'entre pas dans le dispositif, quel que soit l'âge du propriétaire.

Le dégrèvement de 100 € pour les plus de 65 ans

Pour ceux qui n'atteignent pas 75 ans, un dispositif intermédiaire existe.

La règle. Article 1391 B du Code général des impôts : le redevable âgé de plus de 65 ans au 1er janvier de l'année d'imposition et non exonéré en application de l'article 1391 bénéficie d'un dégrèvement d'office de 100 € de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à son habitation principale, lorsqu'il occupe cette habitation dans les conditions prévues à l'article 1390 et que ses revenus de l'année précédente n'excèdent pas la limite prévue au I de l'article 1417.

Le dégrèvement est d'office : il s'applique sans demande, à condition que l'administration dispose des éléments nécessaires.

C'est précisément là que les erreurs se produisent. Un changement de situation non répercuté, une déclaration de revenus déposée tardivement, un changement d'adresse mal enregistré, et le dégrèvement ne part pas.

Le plafonnement en fonction du revenu

Moins connu, et pourtant l'un des plus utiles pour les propriétaires modestes dont le logement a une valeur locative élevée.

La règle. Article 1391 B ter du Code général des impôts : les contribuables propriétaires de leur habitation principale peuvent bénéficier d'un dégrèvement égal à la fraction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à cette habitation qui excède 50 % de leurs revenus annuels, sous conditions de ressources.

Autrement dit : au-delà d'un certain rapport entre votre cotisation et vos revenus, la fraction excédentaire est dégrevée.

Ce dispositif ne s'applique pas toujours automatiquement. Il mérite d'être vérifié explicitement.

L'exonération liée à l'ASPA et à l'ASI

La règle. Article 1390 du Code général des impôts : les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties afférente à leur habitation principale, lorsqu'ils occupent celle-ci dans les conditions prévues par ce même article.

Les conditions d'occupation posées par l'article 1390 servent de référence à plusieurs autres dispositifs, dont le dégrèvement de 100 € vu plus haut. C'est un article central qu'il faut lire quand on examine une situation.

L'exonération temporaire de deux ans des constructions nouvelles

Elle ne dépend ni de l'âge ni des revenus, mais du bien.

La règle. Article 1383 du Code général des impôts : les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. L'exonération prend effet au 1er janvier de l'année suivant l'achèvement. Texte sur Légifrance.

Deux points qui font perdre l'exonération, et qu'il faut connaître.

• La déclaration est obligatoire et enfermée dans un délai court. L'article 1406 du CGI impose de déclarer l'achèvement dans les 90 jours. Passé ce délai, tout ou partie de l'exonération est définitivement perdue.
• Les collectivités peuvent la réduire. Les communes peuvent, par délibération prise dans les conditions de l'article 1639 A bis, limiter l'exonération à 40, 50, 60, 70, 80 ou 90 % de la base imposable pour les locaux d'habitation. L'EPCI peut la supprimer pour sa part.

Nous détaillons ce point dans notre guide dédié : travaux et exonérations.

Le dégrèvement pour vacance ou inexploitation

Ce n'est pas une exonération mais un dégrèvement, et il obéit à ses propres conditions.

La règle. Article 1389 du Code général des impôts : les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même. Trois conditions cumulatives : la vacance ou l'inexploitation doit être indépendante de la volonté du contribuable, d'une durée de trois mois au moins, et affecter soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée.

À vérifier : un logement laissé volontairement vide n'ouvre pas droit à ce dégrèvement. C'est le caractère subi de la vacance qui fonde le droit, et c'est ce qu'il faut documenter.

Pourquoi une exonération à laquelle vous avez droit peut ne pas s'appliquer

Trois causes reviennent constamment.

• L'administration ne connaît pas votre situation. Un dégrèvement d'office suppose que les données dont elle dispose soient à jour : âge, composition du foyer, revenu fiscal de référence, adresse de l'habitation principale.
• Le bien est mal qualifié dans les fichiers. Une résidence principale enregistrée comme secondaire fait tomber la plupart des dispositifs, quel que soit le droit réel.
• Le délai de déclaration a été manqué. C'est le cas typique de l'exonération de deux ans, perdue faute de déclaration dans les 90 jours.

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Ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir :

• Plus de 75 ans au 1er janvier et revenu fiscal de référence sous le plafond de l'article 1417-I : exonération de l'habitation principale (art. 1391).
• Plus de 65 ans, non exonéré au titre du 1391, mêmes conditions de revenu : dégrèvement d'office de 100 € (art. 1391 B).
• Cotisation supérieure à 50 % des revenus : plafonnement possible (art. 1391 B ter).
• Titulaires de l'ASPA ou de l'ASI : exonération de l'habitation principale (art. 1390).
• Construction nouvelle : exonération de deux ans, sous réserve de déclarer dans les 90 jours (art. 1383 et 1406).
• Vacance subie de trois mois au moins : dégrèvement possible (art. 1389).

Un droit qui existe et qui n'est pas appliqué produit exactement le même effet qu'un droit qui n'existe pas. La seule différence est qu'il se récupère.