Qui paie la taxe foncière ? SCI, indivision, bail

C'est la question qui revient le plus souvent, et celle où la confusion coûte le plus cher.

Parce que la réponse fiscale et la réponse contractuelle ne sont pas la même.

Et parce que l'administration ne connaît que la première.

Le principe : le propriétaire au 1er janvier

La règle. Article 1400, I, du Code général des impôts : toute propriété bâtie ou non bâtie doit être imposée au nom du propriétaire actuel. Article 1415 du Code général des impôts : la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Deux conséquences immédiates.

• L'annualité est totale. Il n'existe pas de prorata fiscal. Vous êtes redevable de la totalité de l'année, ou de rien.
• La date de référence est figée. Ce qui se passe le 2 janvier n'a aucun effet sur l'imposition de l'année en cours.

La vente en cours d'année

C'est la situation la plus fréquente et la plus mal comprise.

Ce que dit la loi

Le vendeur, propriétaire au 1er janvier, est le redevable légal de la taxe foncière de l'année entière. L'avis est établi à son nom, et c'est lui que l'administration peut poursuivre en paiement.

Ce que fait la pratique notariale

Les actes de vente prévoient presque toujours une répartition de la charge au prorata temporis entre le vendeur et l'acquéreur, à compter du jour de la vente.

Cette répartition est parfaitement valable, mais elle est inopposable à l'administration. Elle produit ses effets entre les parties, pas à l'égard du Trésor.

À vérifier : si votre acte prévoit une répartition, c'est au vendeur de réclamer sa quote-part à l'acquéreur, pas à l'administration de scinder l'avis.

Le cas de l'avis reçu après la vente

Vous vendez en mars, vous recevez l'avis en septembre. C'est normal. Vous étiez propriétaire au 1er janvier.

Ce n'est ni une erreur ni un motif de réclamation. Le fondement de votre recours, s'il y en a un, se trouvera dans l'acte de vente, pas dans le Code général des impôts.

Le démembrement : usufruit et nue-propriété

La règle est claire et souvent ignorée.

La règle. Article 1400, II, du Code général des impôts : lorsqu'un immeuble est grevé d'usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier.

C'est donc l'usufruitier qui est le redevable, et non le nu-propriétaire.

La logique est cohérente avec le droit civil : l'usufruitier a la jouissance du bien et en perçoit les fruits, il en supporte les charges annuelles.

Conséquence pratique pour une donation avec réserve d'usufruit : les parents donateurs usufruitiers restent redevables de la taxe foncière, les enfants nus-propriétaires ne le sont pas.

L'indivision

Chaque indivisaire est propriétaire, mais l'imposition ne se scinde pas en autant d'avis.

L'administration établit une imposition unique au nom de l'indivision, souvent libellée « Consorts X » ou au nom de l'un des indivisaires suivi de la mention d'indivision.

Deux points à connaître.

• La contribution à la dette se règle entre indivisaires, à proportion des droits de chacun, selon les règles du droit civil de l'indivision.
• La réclamation doit émaner d'une personne ayant qualité pour agir au regard de l'imposition contestée. En pratique, mieux vaut que la démarche soit portée par l'indivisaire au nom duquel l'avis est établi.

La SCI et les autres personnes morales

Quand le bien appartient à une société civile immobilière, c'est la SCI qui est propriétaire, donc redevable de la taxe foncière. L'avis est établi à son nom.

Les associés ne sont pas personnellement redevables de la taxe foncière au regard de l'administration, même s'ils supportent économiquement la charge à travers la société.

C'est aussi la SCI, représentée par son gérant, qui a qualité pour réclamer.

La location

Le locataire n'est jamais redevable de la taxe foncière.

Il peut en revanche être redevable, par la voie des charges récupérables, de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis mais obéit à une logique différente. Nous détaillons ce point dans notre guide sur les taxes annexes de l'avis.

Pour les baux commerciaux et professionnels, la répartition des charges relève du contrat, dans les limites posées par la loi.

Ce que ces situations changent, et ce qu'elles ne changent pas

Voilà le point à retenir, et il est contre-intuitif.

Aucune de ces situations ne modifie la base de calcul. Que le bien soit détenu en indivision, en usufruit, par une SCI ou vendu en cours d'année, la valeur locative cadastrale reste la même : elle décrit le logement, pas son propriétaire.

Ces situations déterminent qui paie et qui peut réclamer. Elles ne déterminent pas combien.

Si votre base est erronée, elle l'est pour tout le monde, quelle que soit la structure de détention. Et la correction obtenue vaut pour les années suivantes, quel que soit le propriétaire d'alors.

Ce que fait Orka. Nous récupérons votre fiche 6675 auprès de l'administration, nous analysons chaque paramètre, et nous construisons le dossier de réclamation avec ses pièces. Vous le déposez vous-même sur votre espace impots.gouv.fr et vous restez signataire de votre démarche. Forfait de 78 € par bien, dépendances incluses.

Ce qu'il faut retenir

Ce qu'il faut retenir :

• Le redevable est le propriétaire au 1er janvier, pour l'année entière (art. 1400-I et 1415).
• En cas de vente, le vendeur reste redevable légal ; la répartition au prorata relève de l'acte et est inopposable à l'administration.
• En cas d'usufruit, l'imposition est établie au nom de l'usufruitier (art. 1400-II).
• En indivision, l'imposition est unique ; la contribution se règle entre indivisaires.
• Quand une SCI est propriétaire, c'est elle qui est redevable et qui a qualité pour réclamer.
• Le locataire n'est pas redevable de la taxe foncière, mais peut l'être de la TEOM par les charges.

La structure de détention décide de qui paie. Elle ne décide jamais de combien. Ce chiffre-là dépend d'une fiche d'évaluation que personne n'a relue depuis 1970.