TLV, THRS : la loi du 25 juin 2026 en pratique

Il y a des réformes qui font du bruit et ne changent rien. Celle-ci ne fait aucun bruit et change la durée pendant laquelle votre situation peut être rouverte. Elle mérite trois minutes, surtout si vous détenez une résidence secondaire ou un logement inoccupé.

Ce que dit la loi du 25 juin 2026

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a été publiée au Journal officiel le 26 juin 2026. Son article 105 porte de un an à trois ans le délai de reprise applicable à la taxe sur les logements vacants (TLV) et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et logements vacants (THRS). La mesure s'applique aux délais de reprise expirant à compter de la publication de la loi, soit à compter du 26 juin 2026.

Deux horloges différentes : reprise et réclamation

Confondre ces deux délais est l'erreur classique, car ils ne tournent ni pour le même acteur ni dans le même sens.

Le délai de reprise est le temps pendant lequel l'administration peut réparer une omission ou une insuffisance d'imposition. Passé ce délai, la prescription est acquise et elle ne peut plus rien rectifier. C'est ce délai-là que la loi allonge, de un an à trois ans, pour la TLV et la THRS.

Le délai de réclamation est le temps pendant lequel vous pouvez contester une imposition établie à tort.

La règle. Article R*196-2 du Livre des procédures fiscales : en matière d'impôts directs locaux, la réclamation est recevable jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Ce délai n'est pas modifié par la loi du 25 juin 2026.

Il en résulte une asymétrie qu'il faut avoir en tête : la fenêtre de contrôle de l'administration passe à trois ans, la vôtre reste à un peu plus d'un an.

Ce que cela change concrètement pour un propriétaire

Trois situations méritent attention.

• Vous détenez une résidence secondaire dans une commune ayant institué une majoration. Une rectification portant sur l'affectation de votre bien peut désormais remonter plus loin. La qualification de votre logement, résidence principale, secondaire ou vacant, devient un point à documenter et à conserver.
• Vous détenez un logement inoccupé. La vacance n'est pas toujours taxable : elle suppose des conditions précises tenant à son caractère volontaire et à sa durée. Les pièces qui établissent une vacance subie, travaux, mise en location effective, recherche de locataire, ont désormais une valeur sur une période plus longue.
• Vous avez régularisé une situation ancienne. Le nouveau délai s'applique aux délais expirant à compter du 26 juin 2026, ce qui peut rouvrir des années que l'on croyait prescrites.

Conservez tout ce qui date et documente l'occupation réelle de votre bien : contrats, quittances, factures de travaux, relevés de consommation. C'est le type de preuve qui devient utile quand la période contrôlable s'allonge.

Vacance volontaire ou vacance subie : la distinction décisive

La taxe vise la vacance volontaire. Si la vacance est indépendante de votre volonté, le logement peut en être exonéré : bien activement proposé à la location ou à la vente à un prix de marché, logement nécessitant des travaux importants pour être habitable, ou occupation impossible pour un motif extérieur.

Un propriétaire qui cherche réellement à louer mais ne trouve pas preneur n'est pas dans la même situation que celui qui laisse sciemment un bien vide. La preuve de la démarche, annonces, mandats, devis de travaux, est déterminante, et elle l'est d'autant plus que la période contrôlable est désormais de trois ans.

Ce qui change ensuite, à partir de 2027

La même loi du 25 juin 2026 impose, à compter du 1er janvier 2027, la transmission d'office aux communes de la liste des logements vacants de leur territoire, nom et adresse du propriétaire compris, là où elles devaient jusqu'ici la demander. Et la loi de finances pour 2026 remplace, à compter des impositions établies au titre de 2027, la TLV et la THLV par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, à 17 % puis 34 % de plein droit en zone tendue, jusqu'à 30 % puis 60 % sur délibération. Nous détaillons ces deux évolutions dans l'article sur le fichier transmis aux mairies et dans celui sur la nouvelle taxe et ses taux.

Ce que la loi ne fait pas

Trois précisions, parce que la confusion circule.

• Elle ne concerne pas la taxe foncière. L'article 105 vise la TLV et la THRS ; le délai de reprise en matière de taxe foncière n'est pas modifié. Un logement vacant reste par ailleurs redevable de la taxe foncière, due par le propriétaire qu'il soit occupé ou non.
• Elle n'allonge pas votre délai de réclamation, qui reste au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
• Elle ne crée aucune taxe nouvelle et ne modifie ni les taux ni les majorations votées par les communes.

Pourquoi nous suivons ce sujet de près

La taxe foncière, la THRS et la TLV figurent sur des avis différents mais reposent en partie sur les mêmes données : la description de votre logement dans les fichiers de l'administration, et sa valeur locative cadastrale. Une catégorie mal renseignée, une surface erronée ou une affectation obsolète produisent des effets sur plusieurs impositions à la fois. Vérifier sa base de calcul n'a donc pas seulement un intérêt pour la taxe foncière : c'est le même socle qui est utilisé ailleurs.

Ce que fait Orka. Nous récupérons votre fiche 6675 auprès de l'administration, nous analysons chaque paramètre, et nous construisons le dossier de réclamation avec ses pièces. Vous le déposez vous-même sur votre espace impots.gouv.fr et vous restez signataire de votre démarche. 78 € par bien, dépendances incluses.

Ce qu'il faut retenir

• La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, publiée au Journal officiel le 26 juin, porte de un à trois ans le délai de reprise de la TLV et de la THRS.
• Elle s'applique aux délais expirant à compter du 26 juin 2026.
• Le délai de réclamation du contribuable reste fixé au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement.
• La taxe foncière n'est pas visée par cet article.
• Les pièces établissant l'occupation réelle de votre bien gagnent en valeur, puisque la période contrôlable s'allonge.

Quand la période pendant laquelle on peut vous rectifier passe de un à trois ans, la meilleure préparation reste la même : savoir exactement ce que l'administration a écrit sur votre logement.