Logements vacants : fichier aux mairies dès 2027

Jusqu'ici, une commune qui voulait connaître les logements vides de son territoire devait en faire la demande à l'administration fiscale. À compter du 1er janvier 2027, le fichier lui sera envoyé automatiquement, chaque année, avec le nom et l'adresse postale des propriétaires et le motif de la vacance. Il arrive au moment précis où certaines communes pourront taxer ces logements jusqu'à 60 %. L'État a modernisé le fichier. Il n'a jamais vérifié le calcul qui sert à l'impôt.

Ce que dit la loi du 25 juin 2026

La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales réécrit, avec effet au 1er janvier 2027, les règles de transmission des données fiscales aux collectivités. L'administration devra adresser chaque année aux collectivités territoriales et aux intercommunalités à fiscalité propre la liste des locaux recensés au titre des résidences secondaires et de la vacance, avec pour chacun :

• l'adresse, la nature et la valeur locative du local, ainsi que son identifiant fiscal ;
• son mode d'occupation et la date de début d'occupation, et, si l'occupant est une personne morale, sa forme juridique ;
• et, si le local est vacant, la première année de vacance, l'année d'assujettissement à la taxe, le taux appliqué, le motif de la vacance, ainsi que le nom et l'adresse postale du propriétaire.

La règle. Dans le droit en vigueur jusqu'à fin 2026, cette liste n'est communiquée aux collectivités qu'à leur demande. À partir de 2027, elle leur est transmise d'office. Le changement n'est pas dans la nature des données. Il est dans le fait que plus personne n'a besoin de les réclamer.

À quoi sert le fichier

La finalité est explicite : ces fichiers servent à la gestion de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et des taxes sur la vacance. Ils permettent aux communes de croiser ce qu'elles constatent sur le terrain avec ce que les propriétaires ont déclaré.

Une mairie disposera donc, chaque année et sans démarche, du nom des propriétaires de logements vides de son territoire, du motif qu'ils ont déclaré et du taux auquel ils sont imposés.

Toutes les communes reçoivent le fichier, toutes ne taxent pas

C'est la nuance que les commentaires oublient. La loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, applicable à compter des impositions établies au titre de 2027, en remplacement de la taxe annuelle sur les logements vacants et de la taxe d'habitation sur les logements vacants, toutes deux abrogées à la même date. Son champ est délimité :

• dans les communes classées en déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, dont la liste est fixée par décret, la taxe s'applique de plein droit dès un an de vacance, au taux de 17 % la première année puis 34 %. Ce n'est que sur délibération de la commune que ces taux peuvent être portés à 30 % puis 60 % ;
• dans toutes les autres communes, la taxe n'existe que si la commune ou l'intercommunalité décide de l'instituer, après deux ans de vacance, dans la limite de 50 %.

Le périmètre des communes en déséquilibre a été fixé par un décret du 25 août 2026, qui reprend sans le modifier celui de l'ancienne taxe annuelle sur les logements vacants. Le champ ne s'élargit pas. Ce sont les taux qui montent, et seulement là où un conseil municipal le décide. Le détail de la nouvelle taxe, ses taux et ses exclusions, fait l'objet d'un article dédié : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation en 2027.

Paris, ou quand l'impôt tient lieu de politique du logement

En juillet 2026, le Conseil de Paris n'a pas seulement appliqué la loi. Il a choisi, parmi toutes les options qu'elle ouvrait, la plus lourde : 30 % puis 60 %, soit le maximum légal, quand le droit commun s'arrête à 17 % puis 34 %.

La Ville recense 139 075 logements vacants selon l'Insee, hors résidences secondaires, soit près de 10 % du parc parisien. Elle affiche l'objectif d'en remettre 20 000 sur le marché, un logement vide sur sept, par la seule pression fiscale.

L'effet, la Ville le chiffre elle-même : pour un appartement vide de 30 m² dans le 17e arrondissement, une taxe estimée à 790 € avant la réforme, 1 400 € en janvier 2027, puis 2 800 € à partir de 2028. Une part de cette hausse résulte de la loi elle-même. Le reste procède du vote parisien : à partir des chiffres publiés par la Ville, le même logement aurait été imposé à environ 1 580 € en 2028 sans la délibération. Le Conseil de Paris lui ajoute donc de l'ordre de 1 200 € par an, sans qu'un seul mètre carré du logement ait été réexaminé et sans qu'aucune des causes de la vacance ait été traitée.

Car la vacance a des causes, et elles sont documentées. La FNAIM, par la voix de son président Loïc Cantin, soutient que les logements parisiens restent vides parce qu'ils sont insalubres ou exigent des travaux lourds, parce qu'une succession les bloque, ou parce que leurs propriétaires ont renoncé à louer devant l'accumulation des contraintes réglementaires. Elle rappelle que Paris perd environ 12 000 habitants par an. La rétention spéculative, elle, resterait minoritaire.

Le fichier est neuf, la base date de 1970

C'est la Ville de Paris elle-même qui l'écrit : la base de calcul repose sur la valeur locative cadastrale du bien, sans aucun abattement. Il s'agit de la même valeur locative cadastrale que celle qui sert à établir la taxe foncière, déterminée selon la méthode d'évaluation de 1970, jamais remplacée pour les locaux d'habitation. À une différence près, et elle joue contre le propriétaire : la taxe foncière s'applique après une déduction forfaitaire de 50 % au titre des frais, quand la taxe sur la vacance retient la valeur locative en totalité.

Concrètement, cette valeur repose sur une fiche d'évaluation renseignée au moment de l'achèvement de la construction, le plus souvent par le constructeur, et sur des tarifs au mètre carré établis en 1970, seulement revalorisés depuis par des coefficients forfaitaires. En pratique, aucun agent ne vient visiter le bien. Ces informations ne sont jamais réexaminées ensuite, quand bien même le logement s'est dégradé ou a perdu des éléments de confort déclarés à l'origine.

Sur les biens analysés par Orka.tax, plus de 1 600 à ce jour, 87 % des avis présentent une valeur locative surévaluée, pour un écart moyen de 260 € par an et par foyer.

« L'État met à jour ses fichiers d'occupation à la ligne près et les envoie aux mairies sans qu'elles aient à les demander. Dans le même temps, il continue d'asseoir l'impôt sur une fiche remplie à la construction et jamais rouverte depuis. La rigueur est du côté du fichier. Elle n'est pas du côté du calcul. » Manon Bellin, avocate fiscaliste, cofondatrice d'Orka.tax.

La commune encaisse, et la commune paie

Le produit de la taxe est désormais versé directement aux communes et intercommunalités qui l'appliquent. Et la loi met les dégrèvements à leur charge, par imputation sur leurs attributions. La collectivité qui vote le taux encaisse le produit et supporte le coût de ses propres erreurs d'appréciation.

Le contentieux de cette taxe est par ailleurs expressément régi comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. La voie de contestation de la valeur locative est donc ouverte, avec les mêmes règles et les mêmes délais.

« Une mairie va recevoir un fichier nominatif et un pouvoir de taxation jusqu'à 60 %. Elle va l'exercer sur une valeur locative qu'elle n'a pas établie, qu'elle ne peut pas corriger, et dont les erreurs lui seront facturées en dégrèvements. Personne n'a intérêt à ce que cette base reste fausse. » Gary Cahn, avocat fiscaliste, cofondateur d'Orka.tax.

Ce que les propriétaires peuvent faire

La loi exclut du champ de la taxe les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs, ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, les dépendances du domaine public et les logements détenus par les organismes de logement social. Une vacance subie, qu'il s'agisse de travaux lourds, d'une succession bloquée ou d'un bien mis en vente ou en location sans preneur au prix du marché, doit être documentée pour être opposable, et déclarée sur votre espace impots.gouv.fr.

Indépendamment de la vacance, la valeur locative elle-même est contestable. La réclamation porte le plus souvent sur les éléments de confort et l'état d'entretien du logement. Elle permet d'obtenir un dégrèvement sur l'année en cours et l'année précédente, et parfois jusqu'à quatre années supplémentaires.

Ce que fait Orka. La simulation est gratuite et prend soixante secondes. L'analyse complète d'un bien, dépendances comprises, coûte 78 € TTC : nous récupérons la fiche d'évaluation auprès de l'administration, nous reconstituons la valeur locative et nous vous remettons le résultat, le montant réel de votre taxe, bien par bien, avec le dossier de réclamation prêt à déposer. Vous le déposez vous-même et vous restez signataire de votre démarche.

Ce qu'il faut retenir

• À compter du 1er janvier 2027, l'administration transmet d'office aux communes la liste des logements vacants, nom et adresse du propriétaire compris.
• Le fichier sert à la gestion de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et de la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d'habitation.
• Cette taxe s'applique de plein droit dans les communes en déséquilibre, à 17 % puis 34 %, jusqu'à 30 % puis 60 % sur délibération ; ailleurs, seulement si la commune l'institue.
• Elle est assise sur la valeur locative cadastrale de 1970, sans l'abattement de 50 % de la taxe foncière.
• La vacance subie doit être documentée et déclarée ; la valeur locative, elle, se conteste comme en matière de taxe foncière.

Un fichier tenu à la ligne près, une base jamais rouverte : c'est le second terme de l'équation qu'un propriétaire peut faire bouger.