Logements vacants 2027 : taxe à 17 %, 34 %, 60 %

Une taxe qui change de nom, de barème et de périmètre décisionnel, le tout à compter des impositions établies au titre de 2027. Derrière les chiffres qui circulent, jusqu'à 60 % de la valeur locative, il faut distinguer ce que la loi impose, ce qu'elle permet et ce qu'un conseil municipal décide. Voici la mécanique, commune par commune, et le levier qui reste entre les mains du propriétaire.

Ce qui disparaît, ce qui apparaît

La loi de finances pour 2026 crée la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, applicable à compter des impositions établies au titre de 2027. Elle remplace deux dispositifs abrogés à la même date : la taxe annuelle sur les logements vacants, qui s'appliquait de plein droit en zone tendue, et la taxe d'habitation sur les logements vacants, que les autres communes pouvaient instituer sur délibération.

Le principe reste le même, un impôt sur les logements habitables laissés vides. Ce qui change, c'est le barème, sensiblement relevé, et la latitude donnée aux conseils municipaux. Le contexte change aussi : à partir de 2027, l'administration transmet d'office aux communes le fichier des logements vacants, nom du propriétaire compris. Nous le détaillons dans l'article consacré à cette transmission.

Deux régimes selon la commune

La règle. Dans les communes classées en déséquilibre entre l'offre et la demande de logements, dont la liste est fixée par décret, la taxe s'applique de plein droit dès un an de vacance, au taux de 17 % la première année puis 34 %. Ce n'est que sur délibération de la commune que ces taux peuvent être portés à 30 % puis 60 %. Dans toutes les autres communes, la taxe n'existe que si la commune ou l'intercommunalité décide de l'instituer, après deux ans de vacance, dans la limite de 50 %.

Le périmètre des communes en déséquilibre a été fixé par un décret du 25 août 2026. Il reprend, sans le modifier, celui de l'ancienne taxe annuelle sur les logements vacants. Autrement dit, le champ ne s'élargit pas : une commune qui n'était pas en zone tendue ne le devient pas. Ce sont les taux qui montent, et seulement là où un conseil municipal le décide.

Concrètement, trois situations :

• Votre commune est en déséquilibre et n'a rien voté. Le logement vacant depuis un an est taxé à 17 %, puis à 34 % à partir de la deuxième année.
• Votre commune est en déséquilibre et a délibéré pour le maximum. Les taux passent à 30 % puis 60 %.
• Votre commune n'est pas en déséquilibre. Rien ne s'applique tant qu'elle n'institue pas la taxe ; si elle le fait, la taxe joue après deux ans de vacance, à un taux plafonné à 50 %.

Paris a choisi le maximum

En juillet 2026, le Conseil de Paris a retenu la plus lourde des options ouvertes par la loi : 30 % puis 60 %, quand le droit commun s'arrête à 17 % puis 34 %. La Ville recense 139 075 logements vacants selon l'Insee, hors résidences secondaires, près de 10 % du parc, et affiche l'objectif d'en remettre 20 000 sur le marché.

Son propre exemple donne l'échelle : pour un appartement vide de 30 m² dans le 17e arrondissement, une taxe estimée à 790 € avant la réforme, 1 400 € en janvier 2027, puis 2 800 € à partir de 2028. Sans la délibération parisienne, à partir des chiffres publiés par la Ville, le même logement aurait été imposé à environ 1 580 € en 2028. La décision municipale y ajoute de l'ordre de 1 200 € par an. Pour situer ce que représente déjà la taxe foncière à Paris, la fiche de la commune donne le taux voté et son historique.

La base de calcul : la valeur locative de 1970, sans abattement

C'est le point que les propriétaires découvrent le plus tard. La taxe sur la vacance est assise sur la valeur locative cadastrale du logement, la même que celle de la taxe foncière, déterminée selon la méthode d'évaluation de 1970 et jamais remplacée pour les locaux d'habitation.

À une différence près, et elle joue contre le propriétaire : la taxe foncière s'applique après une déduction forfaitaire de 50 % au titre des frais, quand la taxe sur la vacance retient la valeur locative en totalité. Une surface pondérée gonflée par des éléments de confort déclarés à la construction, un coefficient d'entretien resté à sa valeur d'origine alors que le logement s'est dégradé, se répercutent donc intégralement sur cette taxe. Pour comprendre d'où vient cette valeur et comment elle se reconstitue, voyez le calcul de la valeur locative cadastrale.

Sur les biens analysés par Orka.tax, plus de 1 600 à ce jour, 87 % des avis présentent une valeur locative surévaluée, pour un écart moyen de 260 € par an et par foyer. Sur une taxe calculée sans abattement, le même écart pèse deux fois plus.

Qui échappe à la taxe

La loi exclut de son champ :

• les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de l'année ;
• ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire ;
• les dépendances du domaine public ;
• les logements détenus par les organismes de logement social.

La vacance subie est la notion décisive. Des travaux lourds, une succession bloquée, un bien mis en vente ou en location au prix du marché sans preneur : autant de situations qui doivent être documentées pour être opposables, et déclarées sur votre espace impots.gouv.fr. Annonces, mandats, devis, actes de succession : conservez tout ce qui date la démarche, d'autant que le délai de reprise de l'administration est passé à trois ans.

La commune encaisse, et la commune paie

Le produit de la taxe est versé directement aux communes et intercommunalités qui l'appliquent. La loi met les dégrèvements à leur charge, par imputation sur leurs attributions : la collectivité qui vote le taux supporte le coût de ses propres erreurs d'appréciation.

Le contentieux de la taxe est expressément régi comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties. La contestation de la valeur locative est donc ouverte, avec les mêmes règles et les mêmes délais : une réclamation recevable jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement, un dégrèvement possible sur l'année en cours et l'année précédente, et parfois jusqu'à quatre années supplémentaires. Les étapes sont décrites dans notre guide de la contestation.

Ce que fait Orka. La simulation est gratuite et prend soixante secondes. L'analyse complète d'un bien, dépendances comprises, coûte 78 € TTC : nous récupérons la fiche d'évaluation auprès de l'administration, nous reconstituons la valeur locative et nous vous remettons le résultat, le montant réel de votre taxe, bien par bien, avec le dossier de réclamation prêt à déposer. Vous le déposez vous-même et vous restez signataire de votre démarche.

Ce qu'il faut retenir

• La taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace la TLV et la THLV à compter des impositions établies au titre de 2027.
• Communes en déséquilibre : 17 % puis 34 % de plein droit dès un an de vacance, jusqu'à 30 % puis 60 % sur délibération. Autres communes : sur délibération seulement, après deux ans, dans la limite de 50 %.
• Le périmètre des communes en déséquilibre, fixé par le décret du 25 août 2026, est celui de l'ancienne TLV.
• La base est la valeur locative cadastrale de 1970, prise en totalité, sans l'abattement de 50 % de la taxe foncière.
• Vacance subie documentée et déclarée d'un côté, valeur locative contestable de l'autre : ce sont les deux leviers du propriétaire.

Le taux, un conseil municipal le vote. La base, personne ne l'a rouverte depuis 1970. C'est là que se joue la facture.