Équipement condamné taxe foncière : ce qui doit sortir du calcul

Condamner un vide-ordures demande un vote en assemblée générale et quelques travaux. Le faire sortir de la taxe foncière demande une démarche que personne n'accomplit à la place des copropriétaires. Entre les deux, ses 3 m² continuent d'être comptés dans chaque logement desservi, chaque année. Un vide-ordures et un bidet condamnés, c'est 6 m² fictifs : à Paris, 71 € par an, ordures ménagères comprises.

« En état de fonctionnement » : la règle du barème

L'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts convertit chaque équipement en mètres carrés ajoutés à la surface taxée : 3 m² pour un vide-ordures, un lavabo ou un bidet, 5 m² pour une baignoire, 2 m² par pièce et par annexe d'hygiène pour le chauffage central. Il ne retient cependant que « les éléments d'équipement en état de fonctionnement ». La doctrine administrative le répète : « Seuls sont retenus les éléments d'équipement en état de fonctionnement » (BOFiP, BOI-IF-TFB-20-10-20-50, § 490).

Un équipement condamné ou déposé ne remplit plus cette condition. Le fichier des impôts, lui, ne le sait pas. L'administration ne visite pas les logements, et l'opération de mise à jour des éléments de confort prévue pour 2027 ajoute d'office les équipements présumés présents sans retirer ceux qui ont disparu. Le calendrier de cette opération figure dans notre article sur la mise à jour des éléments de confort 2027.

« C'est injuste. L'administration ajoute ce qu'elle présume présent, mais l'opération ne retire pas ce qui a disparu. Nous avons énormément de biens pour lesquels trop d'éléments de confort sont comptabilisés : des vide-ordures condamnés, des bidets condamnés. Un équipement condamné n'est plus en état de fonctionnement et ne devrait plus être compté », déclare Manon Bellin, avocate fiscaliste et cofondatrice d'Orka.tax.

Panne, condamnation, dépose : où passe la frontière

La même doctrine fixe la limite : « Les simples défectuosités relevées dans le fonctionnement d'un élément d'équipement n'entraînent pas suppression de l'équivalence superficielle correspondant à cet équipement. » Une chaudière en panne, un vide-ordures bouché, un robinet grippé restent comptés. L'équipement existe et peut être réparé.

La condamnation relève d'une autre logique : une décision, souvent votée en assemblée générale, suivie de travaux qui rendent l'équipement définitivement inutilisable. Trappes du vide-ordures scellées à chaque étage, alimentation et évacuation d'un bidet supprimées par un plombier. Plus la condamnation est matérielle et définitive, plus le dossier est solide. La dépose ne laisse aucune place au doute : l'équipement n'existe plus.

Deux lignes méritent un commentaire. La baignoire remplacée par une douche ne fait gagner qu'un mètre carré : mieux vaut le savoir avant d'en faire un dossier, et l'ajouter à une demande qui porte sur d'autres postes. Le chauffage central remplacé par des convecteurs électriques peut, lui, rester compté : un tribunal administratif a jugé ces convecteurs assimilables au chauffage central. Nous détaillons ce point dans notre article sur le chauffage central.

Le vide-ordures, un équipement d'immeuble

Le barème compte le vide-ordures « que celui-ci soit particulier au local ou commun à l'étage ». Dans un immeuble équipé, les 3 m² figurent donc sur la fiche de chaque logement desservi. Quand la copropriété le condamne, c'est l'ensemble des lots qui continue de payer pour un équipement hors d'usage, année après année, jusqu'à ce que chacun le signale.

La correction, elle, reste individuelle. Chaque propriétaire est imposé séparément et présente sa propre demande ; aucun ne peut obtenir le retrait pour ses voisins. Le syndic peut en revanche fournir à tous la même pièce : une attestation indiquant la date de la condamnation et les lots desservis, accompagnée de l'extrait du procès-verbal d'assemblée générale. Le conseil syndical a tout intérêt à la diffuser. Le même raisonnement vaut pour un chauffage collectif supprimé : 2 m² par pièce et par annexe d'hygiène dans chaque lot qu'il desservait.

« Un vide-ordures condamné et un bidet condamné, ce sont 6 m² fictifs. À Paris, cela représente 71 € de trop chaque année », précise Gary Cahn, avocat fiscaliste et cofondateur d'Orka.tax. Ce montant, tiré de notre simulation d'un appartement parisien de catégorie 5, inclut la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le prix de chaque équipement, et la méthode pour le recalculer dans votre commune, figurent dans notre article sur le coût des éléments de confort.

Quelles preuves réunir

L'administration ne retire pas un équipement sur parole. La preuve doit établir deux choses : que l'équipement ne fonctionne plus, et que ce n'est pas une simple panne.

• Le procès-verbal d'assemblée générale : la résolution qui décide la condamnation du vide-ordures ou la suppression du chauffage collectif, avec sa date.
• L'attestation du syndic : la date des travaux et les lots concernés.
• Les factures : travaux de condamnation ou de dépose, intervention du plombier sur un bidet, remplacement d'une baignoire.
• Les photos datées : trappes scellées, emplacement de l'appareil déposé, avant et après lorsque c'est possible.

Une affirmation sans pièce ne suffit pas, une panne non plus. La liste générale des pièces utiles figure dans notre guide des justificatifs.

La démarche et le délai

Commencez par la fiche d'évaluation 6675-M, à demander gratuitement au service des impôts fonciers dont dépend le bien : elle seule dit quels équipements sont comptés. L'avis de taxe foncière ne donne qu'un montant. Deux voies existent ensuite.

Vous recevez le courrier de mise à jour. Dans les communes qui ont donné leur accord, les propriétaires dont la taxe foncière augmente de 50 € ou plus recevront, en fin d'année 2026, un courrier dans leur espace « finances publiques » sur impots.gouv.fr, selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 6 octobre 2026. Ils pourront demander la rectification des informations retenues « avant l'établissement de la taxation 2027 ». Profitez-en pour signaler les équipements condamnés de longue date, et pas seulement ceux que l'opération ajoute. La lecture ligne à ligne de ce courrier est détaillée dans notre guide du courrier des impôts.

Vous ne recevez rien. La voie est la réclamation, déposée depuis la messagerie sécurisée de votre espace impots.gouv.fr, au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de l'avis (article R*196-2 du livre des procédures fiscales) :

• avis 2025 : jusqu'au 31 décembre 2026 ;
• avis 2026 : jusqu'au 31 décembre 2027 ;
• avis 2027 : jusqu'au 31 décembre 2028.

La correction obtenue rectifie la fiche d'évaluation : elle vaut pour les années réclamées et pour toutes les suivantes. Les années plus anciennes sont acquises. Le calcul du délai de réclamation donne la date limite de chacun de vos avis.

Ce que fait Orka. Notre analyse complète, selon une méthode conçue par deux avocats fiscalistes, confronte chaque équipement compté sur votre fiche d'évaluation à votre logement. Nous préparons la demande de rectification ou la réclamation avec ses pièces ; vous la déposez vous-même depuis votre espace impots.gouv.fr. 78 € par bien, dépendances incluses. Pour un premier ordre de grandeur, la simulation gratuite prend 60 secondes.

Un vide-ordures muré ne servira plus. Sur la fiche d'évaluation, il fonctionne toujours, et il fonctionnera tant que personne ne la corrige.