Coût élément de confort taxe foncière : le prix en euros

Une douche coûte 36 € de taxe foncière par an à Paris. Dans un studio de 20 m² comme dans un 65 m² : le barème qui la facture ignore la taille du logement. Il ne connaît que des mètres carrés, dont une partie n'existe pas au sol. C'est ce qui rend la mise à jour des éléments de confort, prévue pour 2027 dans les communes qui l'ont acceptée, si inégale d'un logement à l'autre.

Comment un équipement devient des mètres carrés

La taxe foncière ne se calcule pas sur la surface du logement, mais sur une surface pondérée. À la surface des pièces, corrigée selon leur importance, l'entretien et la situation du logement, l'article 324 T de l'annexe III au code général des impôts ajoute une surface forfaitaire pour chaque élément d'équipement « en état de fonctionnement ». Le barème date de 1970 et n'a jamais été révisé :

• eau courante : 4 m² ;
• gaz, en cas d'installation fixe : 2 m² ; électricité : 2 m² ;
• par baignoire : 5 m² ; par receveur de douche ou bac à laver : 4 m² ;
• par lavabo et autre appareil sanitaire, bidet compris : 3 m² ;
• par WC particulier : 3 m² ;
• raccordement à l'égout : 3 m² par local ;
• vide-ordures, particulier au local ou commun à l'étage : 3 m² ;
• chauffage central : 2 m² par pièce et par annexe d'hygiène.

Ces mètres carrés fictifs s'ajoutent à la surface pondérée nette, c'est-à-dire après l'application des coefficients d'entretien et de situation. Ils sont ensuite multipliés par le tarif au mètre carré de la catégorie du logement, comme n'importe quelle surface réelle, puis par les coefficients de mise à jour ; la moitié du résultat, le revenu cadastral, est taxée aux taux votés. Chaque poste est détaillé dans notre guide des équivalences superficielles.

Ce que coûte chaque équipement : la simulation parisienne

Nous avons chiffré, pour un appartement parisien, le prix de chaque équipement que l'administration pourrait ajouter. La liste des communes engagées dans la mise à jour n'a pas été rendue publique : ces montants illustrent un mécanisme, ils n'annoncent rien pour Paris.

Montants par an. Le coût d'un équipement ne dépend pas de la taille du logement, sauf pour le chauffage central, compté 2 m² par pièce et annexe d'hygiène (hypothèse : 2 pour le studio, 4 pour le 65 m²). Hypothèses : immeuble collectif de catégorie 5, tarif 1970 de 12,27 €/m² (11e et 14e arrondissements), taux de la Ville de Paris (20,50 %) et taux des ordures ménagères (6,21 %), hors taxes spéciales et GEMAPI. Arrondis à l'euro.

Ramené au mètre carré, le calcul devient lisible : à Paris, dans ces hypothèses, chaque mètre carré fictif coûte environ 9 € par an, près de 12 € avec la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Une douche ajoutée seule coûte 47 €, ordures ménagères comprises : juste sous le seuil de 50 € à partir duquel l'administration prévoit de prévenir le propriétaire par courrier. Ce que ce seuil implique est détaillé dans notre article sur la hausse de taxe foncière sans courrier.

Pourquoi la douche coûte le même prix dans un studio et dans un 65 m²

Parce que l'équivalence superficielle est un forfait. Une douche vaut 4 m² dans 20 m² comme dans 200 m², et chacun de ces mètres carrés est valorisé au tarif de la catégorie du logement. Le prix d'un équipement dépend de trois paramètres : le tarif de la commune, la catégorie du logement, les taux votés. La surface n'en fait pas partie.

Un grand logement paie davantage parce qu'il compte souvent plus d'équipements, une deuxième salle de bains ou un second WC, et non parce que chacun y vaut plus. La seule exception est le chauffage central, compté 2 m² par pièce et par annexe d'hygiène : 4 m² pour le studio de notre simulation, 8 m² pour le 65 m². Ce décompte, et les erreurs qu'il produit, font l'objet de notre article sur le chauffage central.

Le forfait a une conséquence moins visible : en proportion, il frappe d'abord les petites surfaces. Un studio enregistré sans aucun élément de confort verrait sa taxe foncière passer de 257 € à 480 € par an après l'ajout de l'eau, l'électricité, le gaz, l'égout, un WC, un lavabo, une douche et le chauffage central, soit + 87 %. Pour un 65 m² enregistré lui aussi sans aucun confort, l'ajout des mêmes équipements, avec une baignoire à la place de la douche, la ferait passer de 649 € à 916 €, soit + 41 %. Ces deux montants s'entendent hors ordures ménagères.

Le studio paierait alors 25 m² fictifs pour 20 m² réels. Rien dans le barème ne plafonne les équivalences.

Refaire le calcul pour votre commune

Trois données suffisent, et deux d'entre elles sont déjà chez vous.

• Le revenu cadastral figure sur l'avis de taxe foncière, à la ligne du logement. C'est la moitié de la valeur locative, la base de l'impôt. Si l'avis comporte plusieurs locaux, un parking par exemple, prenez la ligne du logement.
• La surface pondérée totale figure sur la fiche d'évaluation 6675-M, communicable gratuitement par le service des impôts fonciers dont dépend le bien.
• Les taux votés figurent sur l'avis, colonne par colonne : commune, intercommunalité, syndicats, taxes spéciales, GEMAPI et ordures ménagères le cas échéant.

Le calcul se fait ensuite en trois gestes :

1. divisez le revenu cadastral par la surface pondérée totale : vous obtenez le revenu cadastral d'un mètre carré, réel ou fictif ;
2. multipliez-le par la surface de l'équipement au barème : 4 m² pour une douche, 2 m² par pièce pour le chauffage central ;
3. multipliez le résultat par la somme des taux de l'avis.

Le résultat est le coût annuel de l'équipement, hors frais de gestion. Il se lit dans les deux sens : c'est ce que coûterait un équipement ajouté, et ce que rapporterait le retrait d'un équipement compté à tort.

Sans la fiche, deux outils donnent un ordre de grandeur. Notre calculateur des équivalences superficielles additionne les mètres carrés fictifs de votre logement, équipement par équipement. Le simulateur de taxe foncière reconstitue la valeur locative complète, gratuitement, en 60 secondes. Et notre convertisseur passe du revenu cadastral à la valeur locative.

Un équipement disparu se paie au même prix

Le tableau se lit aussi à l'envers. L'opération de 2027 ajoute d'office les équipements que l'administration présume présents ; aucune des réponses publiées par le Gouvernement ne prévoit de retirer ceux qui ont disparu. Or le barème ne compte que les équipements en état de fonctionnement. Un vide-ordures condamné par la copropriété et un bidet condamné représentent 6 m² fictifs : à Paris, 71 € par an, ordures ménagères comprises, pour deux appareils hors d'usage.

La frontière entre la panne, qui ne change rien, et la condamnation ou la dépose, qui doit faire sortir l'équipement du calcul, est tracée dans notre article sur les équipements condamnés. Le calendrier de l'opération, commune par commune, figure dans notre article sur la mise à jour des éléments de confort 2027.

Ce que fait Orka. Notre analyse complète, selon une méthode conçue par deux avocats fiscalistes, part de la fiche d'évaluation de votre logement : nous recalculons la valeur locative, nous chiffrons chaque équipement compté et nous préparons le dossier avec ses pièces. Vous déposez vous-même la demande depuis votre espace impots.gouv.fr. 78 € par bien, dépendances incluses. Sur les avis vérifiés par Orka.tax, 87 % étaient surévalués, pour un écart moyen confirmé de 260 € par an.

Un mètre carré fictif ne se loue pas. Il se paie pourtant au même tarif que les autres, chaque année, tant que personne ne relit la fiche.