Rédigé par Me Manon Bellin et Me Gary Cahn, avocats fiscalistes. Mis à jour le .
Trois montants, une seule base
La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique que l'administration attribue à votre logement. Le revenu cadastral en est la moitié : il résulte d'un abattement forfaitaire de 50 % au titre des frais de gestion, d'assurance, d'amortissement et de réparation (article 1388 du CGI). C'est lui qui figure sur votre avis ; pour retrouver la valeur locative, il suffit de le doubler.
Votre taxe foncière est le produit de ce revenu cadastral par les taux votés par la commune, l'intercommunalité et les autres collectivités. Le taux ne se conteste pas, la base oui. Le taux de votre commune et celui de ses voisines sont dans Ma commune et ses voisines.
D'où vient la valeur locative
Pour un logement, elle est établie à partir des loyers de 1970 et n'a jamais été révisée. Elle part de la surface pondérée, qui ajoute à la surface réelle des mètres carrés fictifs pour chaque équipement, la multiplie par le tarif au mètre carré d'un local de référence de la commune, puis applique des coefficients d'entretien et de situation. L'État la revalorise ensuite chaque année d'un coefficient national, fixé par la loi (article 1518 bis du CGI) : +0,8 % en 2026. Le calcul complet est détaillé dans comment calculer la valeur locative, et les mètres carrés fictifs se comptent avec notre outil dédié.
Pourquoi le loyer théorique est si loin du marché
Le loyer mensuel théorique, la valeur locative divisée par douze, est souvent très inférieur au loyer qu'on obtiendrait aujourd'hui. Il repose sur des loyers de 1970 revalorisés, pas sur le marché actuel. L'écart entre les deux est normal et ne prouve rien : une réclamation fondée sur la valeur de marché, le prix d'achat ou la surface Carrez est rejetée. Ce qui fonde une correction, c'est une erreur sur un paramètre de la fiche d'évaluation : surface, catégorie, équipement, état d'entretien, dépendance.
La même base pour plusieurs impôts
- La taxe d'ordures ménagères, la taxe spéciale d'équipement et la taxe GEMAPI se calculent sur le même revenu cadastral que la taxe foncière.
- La taxe sur la vacance et la taxe d'habitation des résidences secondaires retiennent la valeur locative entière, sans abattement : leur montant se calcule avec l'outil logement vide ou meublé.
Une valeur locative surévaluée se répercute donc sur chacun de ces impôts, chaque année. Sur les avis vérifiés par Orka.tax, 87 % présentent une surévaluation de la valeur locative, pour un écart moyen confirmé de 260 € par an. Le détail figure sur la fiche d'évaluation 6675-M, et le simulateur de taxe foncière estime en 60 secondes ce que la vôtre devrait être.
Questions fréquentes
Quelle différence entre revenu cadastral et valeur locative ?
La valeur locative est le loyer annuel théorique du logement. Le revenu cadastral en est la moitié, après l'abattement forfaitaire de 50 % de l'article 1388 du CGI. C'est sur le revenu cadastral que s'appliquent les taux de la taxe foncière.
Où trouver le revenu cadastral ?
Sur votre avis de taxe foncière, pour chaque bien imposé. Le détail de son calcul, surface pondérée, catégorie et coefficients, figure sur la fiche d'évaluation 6675-M, à demander au service des impôts fonciers.
La valeur locative est-elle le loyer que je pourrais demander ?
Non. Elle repose sur les loyers de 1970, revalorisés chaque année, et reste en général très inférieure au loyer de marché. Cet écart ne justifie pas une réclamation : seule une erreur sur un paramètre de la fiche d'évaluation le fait.
Le revenu cadastral augmente-t-il chaque année ?
Oui. La loi revalorise chaque année toutes les valeurs locatives d'un même coefficient national (article 1518 bis du CGI) : +0,8 % en 2026. Une valeur locative surévaluée est donc revalorisée avec son erreur.
Vérifiez votre taxe foncière
Cet outil fait un calcul. Le simulateur de taxe foncière va plus loin : il reconstitue la valeur locative de votre logement et l'écart possible avec votre avis. Gratuit, en 60 secondes, sans inscription. Vous ne payez que si vous lancez une analyse complète.
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