Rédigé par Me Manon Bellin et Me Gary Cahn, avocats fiscalistes. Mis à jour le .
Trois impôts, une seule base
Un logement inoccupé reste soumis à la taxe foncière, due par son propriétaire au 1er janvier, qu'il soit habité ou non. S'y ajoute, selon sa situation à la même date, une seconde taxe : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (article 1406 bis du CGI) s'il est vide, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1407 du CGI) s'il est meublé.
Les trois reposent sur la valeur locative cadastrale, établie à partir des loyers de 1970 et jamais révisée. La taxe foncière n'en retient que la moitié, le revenu cadastral (article 1388 du CGI). Les deux autres la prennent en totalité : à taux égal, elles pèsent deux fois plus lourd.
La taxe sur la vacance à partir de 2027
Elle remplace, à compter des impositions de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants. Dans les communes en zone tendue, dont la liste a été fixée par le décret du 25 août 2026, elle frappe de plein droit le logement vide depuis au moins un an au 1er janvier : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite. Le conseil municipal peut porter ces taux à 30 % puis 60 %, ce que Paris a voté en juillet 2026. Ailleurs, la taxe n'existe que si la commune l'institue, après deux ans de vacance, dans la limite de 50 %.
Les délibérations des communes ne sont pas encore recensées : hors Paris, le calcul applique les taux par défaut, et votre commune a pu voter davantage.
Vide ou meublé : deux régimes qui s'excluent
La doctrine administrative de l'ancienne taxe exclut les logements meublés, soumis à la taxe d'habitation. Meublé s'entend d'un logement où l'on peut réellement dormir, prendre ses repas et se laver : un ameublement de façade peut être requalifié. La situation s'apprécie au 1er janvier, et la reconduction de l'exclusion pour la taxe de 2027 n'est pas encore confirmée.
Pour la taxe d'habitation d'une résidence secondaire, le calcul retient le taux global 2025 de la commune publié par la DGFiP : taux communal, majoré si la commune en zone tendue l'a voté, plus les taux de l'intercommunalité, des syndicats, de la taxe spéciale d'équipement et de la GEMAPI. À Paris, il représente 33,19 % de la valeur locative : un taux de 20,32 %, majoré de 60 %, augmenté des taxes additionnelles. Les règles de la majoration sont dans notre point sur la taxe d'habitation des résidences secondaires.
Quand la taxe sur la vacance n'est pas due
- Le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence.
- La vacance est indépendante de la volonté du propriétaire : logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché, sans trouver preneur.
Dans le second cas, si le logement est normalement destiné à la location, la taxe foncière elle-même peut être dégrevée pour la période de vacance, dès trois mois (article 1389 du CGI). Conditions, preuves et délais : vacance subie et dégrèvement.
Ce que le calcul suppose
Les montants sont annuels, à valeur locative et taux constants, hors frais de gestion. La taxe foncière applique le taux communal 2026 publié par la DGFiP, sauf si vous saisissez le taux global de votre avis : l'intercommunalité, la taxe spéciale d'équipement et la GEMAPI s'ajoutent à la part communale, qui sous-estime donc votre taxe.
Le classement en zone tendue provient des deux listes annexées au décret n° 2026-831 du 25 août 2026, qui fixe le champ de la taxe sur la vacance. Le taux de la taxe d'habitation provient du fichier de recensement des éléments d'imposition (REI) 2025 de la DGFiP.
La ligne des 20 % montre l'effet d'une base corrigée sur les trois impôts. Sur les avis vérifiés par Orka.tax, 87 % présentent une surévaluation de la valeur locative, pour un écart moyen confirmé de 260 € par an. Le simulateur de taxe foncière reconstitue la vôtre.
Questions fréquentes
Un logement vide paie-t-il la taxe foncière ?
Oui. La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le logement soit occupé ou non. Seule la vacance subie d'un logement destiné à la location ouvre droit à un dégrèvement, dès trois mois de vacance.
Quel est le taux de la taxe sur la vacance en 2027 ?
En zone tendue, 17 % de la valeur locative la première année puis 34 %, sauf délibération portant ces taux à 30 % puis 60 %, comme à Paris. Hors zone tendue, la taxe n'existe que sur délibération, après deux ans de vacance, dans la limite de 50 %.
Où trouver la valeur locative de mon logement ?
Votre avis de taxe foncière indique le revenu cadastral, soit la moitié de la valeur locative : doublez-le. Le détail du calcul figure dans la fiche d'évaluation, à demander au service des impôts fonciers.
Pourquoi le calcul indique-t-il « part communale seule » ?
Notre base contient le taux voté par chaque commune, pas ceux de l'intercommunalité, de la taxe spéciale d'équipement et de la GEMAPI, qui s'y ajoutent sur l'avis. Saisissez le taux global de votre avis pour obtenir le montant complet.
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