Zone tendue : ce que le classement change pour vous en 2027

« Zone tendue » revient dans chaque débat sur le logement, et désormais dans chaque débat fiscal. À compter de 2027, c'est elle qui détermine si un logement vide est taxé automatiquement, et à quel taux. Encore faut-il savoir si votre commune est concernée, et ce que cela change pour vous.

Qu'est-ce qu'une zone tendue ?

Jusqu'en 2026, la notion venait de l'article 232 du code général des impôts, celui de l'ancienne taxe annuelle sur les logements vacants. À compter des impositions de 2027, c'est l'article 1406 bis, créé par la loi de finances pour 2026, qui fixe le périmètre de la nouvelle taxe sur la vacance. Il distingue deux listes :

• les communes d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, qui se lit notamment dans le niveau des loyers et des prix, et dans le nombre de demandes de logement social au regard des attributions ;
• les autres communes où ce déséquilibre existe, souvent touristiques, où il tient notamment au niveau des prix et à la forte proportion de logements qui ne sont pas des résidences principales.

Les deux listes sont fixées par le décret du 25 août 2026 : 1 430 communes dans la première, 2 259 dans la seconde. Le décret reprend, sans le modifier, le zonage en vigueur depuis sa dernière révision, en décembre 2025.

Zone tendue et zones A, B, C : ne pas confondre

Le zonage A, Abis, B1, B2, C sert à d'autres dispositifs : prêt à taux zéro, investissement locatif, plafonds du logement intermédiaire. Une commune peut être en zone B1 sans être en zone tendue, et inversement. Pour les impôts locaux, seul compte le classement en zone tendue.

Ce que le classement change pour un propriétaire

La taxe sur la vacance s'applique de plein droit. Un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de sa valeur locative la première année, puis 34 %. La commune peut porter ces taux à 30 % puis 60 %, comme l'a fait Paris. Hors zone tendue, la taxe n'existe que si la commune l'institue, après deux ans de vacance, dans la limite de 50 %. Le détail est dans notre analyse de la taxe sur la vacance 2027.

La taxe d'habitation des résidences secondaires peut être majorée. Le conseil municipal peut appliquer une majoration de 5 % à 60 % de la part communale (article 1407 ter du CGI). Voir la taxe d'habitation des résidences secondaires en 2027.

Dans les communes de la première liste seulement, deux règles de location changent aussi.

Le préavis du locataire est réduit à un mois pour un logement loué vide, au lieu de trois.

La hausse des loyers est encadrée à la relocation : en principe, le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).

Comment savoir si votre commune est en zone tendue

Deux sources, par ordre de fiabilité :

• le décret publié au Journal officiel, qui liste les communes (Légifrance) ;
• le simulateur de l'administration sur service-public.fr, qui interroge la liste à partir du nom de la commune.

Notre calculette du logement inoccupé indique aussi, pour la commune choisie, sa liste d'appartenance d'après l'annexe du décret.

Pour le taux applicable dans votre commune, taux légal par défaut ou taux relevé par délibération, les trois cas de figure sont détaillés dans notre analyse de la taxe sur la vacance 2027.

Ce que la zone tendue ne change pas

Le classement ne modifie ni le taux de taxe foncière, voté librement par la commune, ni la base de calcul de votre logement. La valeur locative cadastrale, datant de 1970 et jamais révisée, reste la même, que votre commune soit en zone tendue ou non. Or c'est cette base qui sert à la taxe foncière, à la taxe sur la vacance et à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Sur plus de 2 000 biens vérifiés par Orka.tax, 87 % présentaient une valeur locative surévaluée. En zone tendue, où les taxes annexes s'additionnent sur cette même base, une erreur coûte plus cher. Pour la vérifier, commencez par notre guide pour lire votre fiche d'évaluation.

Ce qu'il faut retenir

• La zone tendue réunit deux listes fixées par décret : les communes d'agglomérations de plus de 50 000 habitants où le logement manque, et d'autres communes sous tension, souvent touristiques.
• En 2027, elle déclenche la taxe sur la vacance de plein droit et permet de majorer la taxe d'habitation des résidences secondaires.
• Dans la première liste seulement, elle réduit le préavis du locataire à un mois et encadre la hausse des loyers à la relocation.
• Elle ne change ni le taux de taxe foncière ni la valeur locative de votre logement.